[vc_row][vc_column][vc_custom_heading text=”Se sei proprietario di una seconda casa, perché non affittarla?” font_container=”tag:h3|text_align:left” use_theme_fonts=”yes”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]Negli ultimi anni, nonostante la mentalità di molti proprietari, palesemente antieconomica e testarda, quella del “preferisco tenere sfitto il mio appartamento, piuttosto che locarlo per poche centinaia di euro o piuttosto che concederlo con uno sconto”, sono sempre più coloro i quali, con molta più intelligenza, ritengono la seconda casa un bene di investimento.
Visti i tempi che corrono, tenere invenduto o sfitto un appartamento, come spesso avviene per la seconda casa, magari avuta in eredità o comprata per investire nel mattone, non solo non fa guadagnare ma addirittura fa spendere.
L’IMU, ha spinto molti italiani proprietari di seconda casa a riflettere sui pro e contro correlati all’attesa di tempi migliori per la vendita dell’immobile.
Ci si è resi conto che, forse, è meglio prendere in considerazione la locazione, quale forma di investimento alternativa alla vendita: è meno rischiosa, è più facile, costante nel tempo ed è garanzia di ritorno economico negli anni.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_single_image image=”5784″ img_size=”large” alignment=”center” style=”vc_box_rounded”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_custom_heading text=”Quali sono i primi passi da compiere?” font_container=”tag:h3|text_align:left” use_theme_fonts=”yes”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]Ancor prima di mettere l’immobile in affitto, occorrerà provvedere, però, all’assolvimento di alcuni requisiti di Legge.
Di recente, è entrato in vigore l’obbligo di consegna della certificazione energetica dell’immobile. Questo passaggio avviene attraverso l’attestato di prestazione energetica (APE), ossia un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un’abitazione o di un appartamento.
Ai fini pratici, si tratta di uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A a G le prestazioni energetiche degli edifici.
Sarà proprio questo il dato da cui partire per definire il prezzo del canone mensile, che potrà essere più alto, nell’ipotesi di un appartamento con un’ottima classe energetica, o più basso, in caso contrario.
Per chi decide di affittare un appartamento, l’elemento tempo sarà determinante: bisognerà fare il possibile per ridurre al minimo il numero di mesi di mancato incasso del canone mensile.
Considerato poi, che sul mercato c’è un’ampia offerta di immobili in affitto, oltre ad essere rapidi con i tempi, bisognerà sbaragliare la concorrenza. [/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_custom_heading text=”L’importanza della presentazione dell’immobile” font_container=”tag:h3|text_align:left” use_theme_fonts=”yes”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]Fattore determinante, nonché collegato, è la presentazione dell’immobile, considerato che questa potrà influenzare positivamente o negativamente la scelta del potenziale cliente, perché si sa, la prima impressione è quella che conta.
Ne parlavo proprio in questo episodio del podcast che ho riportato qui sotto, la cosiddetta tecnica di marketing dell’Home Staging andrebbe applicata in tutti i casi, siano essi di vendita o di locazione.
[/vc_column_text][vc_raw_html]JTNDaWZyYW1lJTIwc3JjJTNEJTIyaHR0cHMlM0ElMkYlMkZ3aWRnZXQuc3ByZWFrZXIuY29tJTJGcGxheWVyJTNGZXBpc29kZV9pZCUzRDk5OTg0OTElMjZ0aGVtZSUzRGRhcmslMjZhdXRvcGxheSUzRGZhbHNlJTI2cGxheWxpc3QlM0RmYWxzZSUyMiUyMHdpZHRoJTNEJTIyMTAwJTI1JTIyJTIwaGVpZ2h0JTNEJTIyMjAwcHglMjIlMjBmcmFtZWJvcmRlciUzRCUyMjAlMjIlM0UlM0MlMkZpZnJhbWUlM0U=[/vc_raw_html][vc_column_text]L’appartamento, o l’immobile in generale, nel momento in cui dà l’accesso ad un potenziale inquilino, dovrebbe essere sempre pulito e ordinato.
Nello specifico, i pavimenti e le superfici orizzontali dovrebbero essere ben spolverate e lavate, le pareti dovrebbero possibilmente ricevere una rinfrescata, i dettagli lucidi (rubinetteria, maniglie, ecc.) non dovrebbero avere alcuna traccia di unto, i vetri devono essere perfettamente puliti e senza aloni. I sanitari dovrebbero essere impeccabili, per un’igiene totale sarà meglio sostituire la vasca.
Inoltre, sia nell’opzione di fare da soli e pubblicare un annuncio on-line o chiedere assistenza ad un’agenzia immobiliare, sarebbe bene ingaggiare un fotografo professionista, a garanzia di un buon servizio fotografico.
Considerato che un immobile ha dei punti di forza e dei punti di debolezza, bisognerà enfatizzare i soli punti di forza (un grande terrazzo, una vista particolare, un arredamento curato, la posizione, ecc.), mentre per i punti di debolezza sarà meglio soprassedere (sbagliatissimo però nasconderli, perché si sa che, prima o poi, vengono a galla).[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_custom_heading text=”Panoramica sull’aspetto economico” font_container=”tag:h3|text_align:left” use_theme_fonts=”yes”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]Il proprietario che decide di mettere a reddito il suo immobile, lo fa, ovviamente, per avere un buon ritorno economico.
Pur non essendo facile stabilire il giusto canone di locazione, innanzitutto, bisogna tenere conto della tipologia di contratto che si intende applicare (ad ogni tipologia di contratto corrisponde un diverso importo di canone di locazione applicabile).
Inoltre, è necessario considerare il reale valore dell’immobile, anche mediante confronto con immobili simili ubicati nella medesima zona.
A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione la banca dati OMI (Osservatorio del mercato Immobiliare); a partire da questi dati si avrà, quantomeno, un parametro di riferimento per determinare il canone di locazione del proprio immobile.
Particolare attenzione e cura deve essere posta alla stipula del contratto di locazione, sia per evitare possibili controversie sia per non lasciare al caso nessun aspetto. Basti pensare che da questo deriveranno, poi, tutti i diritti ed obblighi del proprietario e dell’affittuario.
Gli errori più comuni, solitamente, vengono commessi nella registrazione del contratto, nella mancata compilazione dell’inventario o nelle mancate garanzie circa il nuovo inquilino.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_custom_heading text=”L’importanza del contratto di locazione e le referenze” font_container=”tag:h3|text_align:left” use_theme_fonts=”yes”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]Il proprietario non deve mai permettere che l’inquilino entri in casa senza prima aver firmato il contratto, pagato la caparra e la prima mensilità (sarà un buon indicatore per comprendere con chi si ha a che fare).
In questo specifico caso, l’agenzia immobiliare potrà rivelarsi di grande aiuto, grazie al suo archivio clienti.
Prima di chiudere un contratto, l’agenzia immobiliare cerca informazioni sui loro clienti e sulle loro esperienze di affitto, ovvero sugli elementi che permettono di avere maggiori garanzie di poter contare, nel tempo, su un buon inquilino.
Nell’ipotesi si voglia locare il proprio immobile senza chiedere l’assistenza ad un’agenzia immobiliare bisognerà provvedere autonomamente per ottenere queste “rassicurazioni” (magari, informandosi sulle esperienze di affitto e lavorative del nuovo inquilino: la certezza di una stabilità professionale è molto importante per ottenere il pagamento regolare del canone di locazione).
Ad ogni buon conto, si può comunque valutare la possibilità di stipulare un’assicurazione di affitto, così da avere garantito non solo il pagamento fino a dodici mensilità di canone non pagato ma anche la riparazione di danni all’immobile e, laddove previsto, anche il rimborso di spese legali. [/vc_column_text][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_custom_heading text=”Conclusioni” font_container=”tag:h3|text_align:left” use_theme_fonts=”yes”][/vc_column][/vc_row][vc_row][vc_column][vc_column_text]In conclusione, non per importanza, non va dimenticato che il reddito ricavato dalla locazione dell’immobile è assoggettato a tassazione e che questa varia in base al regime fiscale che sceglie il proprietario (regime ordinario di tassazione Irpef o Cedolare secca).
Alla luce di questo, per massimizzare il guadagno ottenibile dalla locazione dell’immobile, sarà determinante la corretta valutazione delle possibili forme di tassazione, così da scegliere quella più vantaggiosa per la propria specifica situazione personale.
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