Dove Investire in Immobili a Reddito in Inghilterra: Approfondimento su Londra, Manchester, Bristol

Andremo a snocciolare il piano per un investimento immobiliare in Inghilterra.

Vuoi investire in immobili con lo scopo di ricavare una rendita? Voglio illustrarti dove conviene investire in Inghilterra, ed inoltre fornirti un quadro completo delle caratteristiche, le motivazioni, le aspettative legate ad un immobile da affittare.

Ma andiamo per ordine, perché voglio parlarti di questa location in particolare? Vivo e lavoro nel west del Regno Unito, ti posso confermare con assoluta certezza che l’investimento in Inghilterra è sicuro, facile, ben gestibile, inoltre a seconda della location prescelta, accessibile ed ad alto profitto con un basso rischio.

Qui in Inghilterra, ho aiutato tanti aspiranti investitori che come te, hanno cominciato e con successo continuano ad investire in immobili da affittare.  

Cosa considerare nella pianificazione di un investimento in Inghilterra?

Nel momento in cui comincerai a valutare seriamente di fare un investimento in Inghilterra, ti dovrai confrontare con la preparazione di una pianificazione ben precisa, un cosiddetto business plan.

Come dico sempre, fare investimenti immobiliari significa ricoprire le vesti del businessman, mettere in piedi delle attività che abbiano come obiettivo la realizzazione di un profitto. Ogni singolo passaggio deve essere frutto di una strategia ben strutturata a priori, a maggior ragione, se hai in mente di effettuare un’operazione all’estero.

Nella creazione del tuo business plan saranno fondamentali i seguenti aspetti:

  • Location;
  • Prezzo di acquisto;
  • Valore di affitto;
  • Indice della rendita netta (rental yield index);

Non solo Londra: quali sono le mete più importanti da tenere a mente?

Londra è sicuramente la meta più nota nell’ipotesi di un investimento in Inghilterra. Nonostante ciò, credimi, questa nazione offre veramente diverse possibilità.  

In quest’articolo troverai un approfondimento sulle realtà più influenti ed interessanti, ho cercato di considerare una via intermedia ed una ancora più accessibile di quella londinese.

Allora sei pronto a cominciare questo viaggio? Ecco qui le città oggetto dell’analisi:

  • Londra;
  • Manchester;
  • Bristol;

Londra: la capitale britannica

La città immensa, per estensione geografica e per numero di abitanti, ad oggi potremmo senz’altro definirla la grande mela europea.

L’espansione continua, e la costante costruzione di nuove unità immobiliari, hanno dato spazio ad una popolazione sempre crescente che oggi conta circa 15 milioni di abitanti, se si considerano i confini dettati dalla rete autostradale M25 che circonda la metropoli.

Con un aumento ancora più evidente in quest’ultimo decennio, Londra ha accresciuto la sua rilevanza in diversi campi diventando leader europeo e/o mondiale del settore finanziario, immobiliare, scientifico, culturale, calcistico… e via dicendo.

Vista la sua dimensione, ed essendo una città molto eterogenea nella sua composizione, Londra non offre al potenziale investitore un’unica soluzione; questo, da un lato significa maggiori opportunità di molteplice interesse, dall’altro implica che le variabili in gioco siano talmente tante da aumentare notevolmente i rischi.

In linea generale il mercato londinese si interfaccia con ogni genere di portafogli, da quello più modesto a quello più prestigioso. Devo tuttavia farti notare che, è praticamente impossibile acquistare un immobile con importo inferiore alle 250.000 sterline inglesi, trattasi per esempio anche di un piccolo monolocale.

Facendo una panoramica, il mercato immobiliare UK ha reagito molto bene al crash post-2008, Londra ha guidato gli andamenti positivi con percentuali spaventose e spesso a doppia cifra. In totale, in 10 anni, l’aumento del valore degli immobili è stato quasi equivalente al 50%.

Ecco qui sotto un grafico abbastanza diretto sul trend a livello nazionale:

Commentatori parlano di bolla immobiliare

Analizzando i dati e le circostanze che circondano la situazione attuale, in tanti tra commentatori, politici e professionisti del settore, “sperano” in una sorta di lieve rallentamento in modo che il rapporto di pesi e contrappesi possa evitare una ulteriore bolla immobiliare.

Parti attive come giovani coppie alla ricerca del loro primo immobile, ma anche investitori che vogliono acquisire più appartamenti da affittare per ampliare il proprio patrimonio, sono senz’altro i primi a favorire quest’opzione.

Prezzi più bassi significa avere maggiori possibilità di acquistare, ma anche conseguente aumento dei prezzi per via della legge fondamentale data dall’incontro tra domanda e offerta.

L’incertezza dovuta al recente voto sulla Brexit ha messo leggermente in pausa il settore buy to let, quello degli investimenti immobiliari.

Inoltre, da una parte per generare più entrate nelle casse dello Stato, e dall’altra per via della paura di trovarsi davanti ad un nuovo 2008, è entrata in vigore ad Aprile 2016 una nuova normativa fiscale relativa all’aumento del 3% sulla Stamp Duty Tax, l’imposta di registro, ed intesa quindi per le seconde case.

Questo provvedimento ha quindi direttamente colpito i landlords, gli investitori e proprietari di immobili da affittare, ed ha ulteriormente contribuito all’incertezza post-brexit.

Nonostante ciò, la fama e reputazione di cui la capitale britannica gode, la sua diversificata composizione sociale e culturale, fanno l’investimento immobiliare sempre molto appetibile.

Di certo questi fattori non hanno rallentato, o addirittura fermato, il settore immobiliare!

Gli ultimi dati forniti dall’ONS, l’istituto equivalente all’ISTAT, hanno dato segnali nuovamente positivi relativi all’ultimo trimestre 2016. Numero di compravendite in aumento ed una leggera curva dei valori in espansione.

Investire sul mattone a Londra

Tornando alla location in questione, se vuoi investire a Londra, troverai molto interessante questa selezione delle migliori 18 aree su cui puntare con relativo valore medio per immobile. Sono aree in cui ho lavorato oppure vissuto direttamente, posso perciò garantirti la sicurezza in termini di vivibilità, rivendibilità, stabilità del mercato.

I dati, si riferiscono all’anno 2016 nella sua interezza, ed incrociano tutte le tipologie di casa facendone una media unica, sono stati estrapolati dal popolare portale immobiliare Rightmove.

Come potrai vedere, si può spaziare toccando tutti i punti cardinali con una varietà rilevante in termini di valore medio d’acquisto.

High Barnet

Nord – Zona 5

Valore medio acquisto immobile: £334,561

334561

Underground: High Barnet Station

Finchley

Nord – Zona 4

Valore medio acquisto immobile: £432,338

432338

Underground: Finchley Central Station, West Finchley Station

Finsbury Park

Nord – Zona 2

Valore medio acquisto immobile: £491,229

491229

Underground: Finsbury Park Station

Camden

Nord – Zona 2

Valore medio acquisto immobile: £779,862

779862

Underground: Camden Town Station, Kentish Town Station

Islington

Nord – Zona 1/2

Valore medio acquisto immobile: £629,185

629185

Underground: Angel Station, Highbury and Islington, Caledonian Road, King’s Cross Station

Notting Hill

Ovest – Zona 1/2

Valore medio acquisto immobile: £1,047,903

1047903

Underground: Notting Hill Station

Kensington

Ovest – Zona 1

Valore medio acquisto immobile: £1,656,320

1656320

Underground: South Kensington Station, Notting Hill Station

Chelsea

Ovest – Zona 1

Valore medio acquisto immobile: £2,041,947

2041947

Underground: Fulham Broadway Station, West Bromwich Station

Ealing

Ovest – Zona 3/4

Valore medio acquisto immobile: £489,104

489104

Underground: Ealing Broadway Station

Maida Vale

Ovest – Zona 2

Valore medio acquisto immobile: £757,352

757352

Underground: Maida Vale Station

Wembley

Ovest – Zona 4

Valore medio acquisto immobile: £330,068

330068

Underground: Wembley Central Station

Croydon

Sud – Zona 4/5

Valore medio acquisto immobile: £258,037

258037

Underground: West Croydon Station

Wimbledon

Sud – Zona 3

Valore medio acquisto immobile: £759,287

759287

Underground: Wimbledon Station

Richmond

Sud – Zona 4

Valore medio acquisto immobile: £854,708

854708

Underground: Richmond Station

Stratford

Est – Zona 3

Valore medio acquisto immobile: £364,189

364189

Underground: Stratford Station

Greenwich

Est – Zona 2

Valore medio acquisto immobile: £536,383

536383

Underground: Greenwich Station

Canary Wharf

Est – Zona 2

Valore medio acquisto immobile: £496,568

496568

Underground: Canary Wharf Station

Shoreditch

Est – Zona 1

Valore medio acquisto immobile: £687,333

687333

Underground: Shoreditch High Street Station

Manchester: dove la rivoluzione industriale ebbe inizio

Nel suo grigio e freddo contorno, madre di una rivoluzione industriale ormai lontana, Manchester ha nel tempo saputo modellare il suo spazio ed è oggi considerata il secondo centro per importanza nel Regno Unito (nonostante Birmingham sia più popolosa).

Con una popolazione di circa 1 milione di persone, offre illimitate possibilità di fare business e di cercare svago. Città universitaria, e di recente, anche la BBC ha lasciato buona parte dei suoi storici Studios a White City a Londra per trasferirsi nel modernissimo complesso chiamato Media City. Trovano casa anche due dei principali football teams del calcio Europeo, Manchester United e Manchester City.

Pur essendo diversa da Londra, soprattutto in termini di architettura e conformazione, trova ambiti in comune nella sua propensione al business ed alla dinamicità che caratterizza la società locale, il cosiddetto fast pace environment.

Al nord, la situazione immobiliare è profondamente diversa da quella che si riscontra nel sud del Paese, infatti i prezzi degli immobili sono assolutamente accessibili ed invitanti se paragonati alle più blasonate località – Londra su tutte, ma anche Brighton, Canterbury, Bournemouth, Southampton, Portmouth.

Per dare un metro di misura, rispetto alle zone “very hot” della metropoli londinese, quindi Kensington, Chelsea, Hampstead, Richmond, a seconda della tipologia in questione ci si interfaccia con cifre anche 10/15 volte inferiori.

È senz’altro vero che il lato benessere e ricchezza, pur essendo senz’altro diffusi, non sono assolutamente comparabili. La disoccupazione è da sempre marginalmente più alta e le opportunità, nonostante siano in aumento, non fioriscono nella stessa misura riscontrabile a Londra ed aree più meridionali.

Vediamo nel dettaglio a quali valori medi di acquisto si va incontro, anche qui utilizzando i dati forniti dal portale Rightmove per il 2016:

Valore Medio Totale: £168,345

Appartamenti: £149,734

Ville a schiera: £144,099

Bifamiliari: £190,643

Zone consigliate in cui acquistare tranquillamente, sono garantiti rivendibilità a breve periodo, stabilità del mercato ed indice di rendita netta:

  • Old Trafford
  • Didsbury
  • Fallowfield
  • Bradford
  • Salford
  • Hilton Park

Bristol: la città "alternative" per eccellenza

Questa cittadina di media grandezza ha una popolazione di circa 450.000 abitanti, se si considera l’area metropolitana ed i villaggi satellite che la circondano.

L’agglomerato ha veramente tanto da offrire, sia ai residenti che sempre più affluiscono lasciandosi Londra alle spalle, ma anche agli aspiranti investitori alla ricerca di un buon rapporto costi e ricavi.

Questo fenomeno del relocation è sempre più marcato; giovani famiglie inglesi, ma anche immigrati provenienti da tutto il mondo, stanno scegliendo di trasferirsi in questa cittadina.

I motivi, ed i fattori determinanti del processo di crescita della città, sono validissimi: prezzi degli immobili molto accessibili, una migliore qualità della vita, una bellezza paesaggistica invidiabile, un’ottima rete di trasporti.

Situata nell’ovest del Paese, la città vive di servizi, industria e di agricoltura. Anche il turismo, sebbene sia significativamente inferiore ai numeri londinesi, rappresenta una consistente fetta del reddito cittadino.

Gli immobili presenti sono per la maggior parte storici e di grande effetto, un architettura molto ricercata che si fonde con i bellissimi paesaggi naturali rappresentati da parchi, valli con affluenti canali e colline di media altezza capaci di fornire panorami mozzafiato.

Vediamo nel dettaglio a quali valori medi di acquisto si va incontro, anche qui utilizzando i dati forniti dal sito Rightmove per il 2016:

Valore Medio Totale: £282,087

Appartamenti: £221,803

Ville a schiera: £271,690

Bifamiliari: £302,413

Zone consigliate in cui acquistare tranquillamente, sono garantiti rivendibilità a breve periodo, stabilità del mercato ed indice di rendita netta:

  • Clifton
  • Redland
  • Westbury on Trym
  • Southville
  • Totterdown
  • Stokes Croft
  • Bishopston
  • Frenchay
  • Stapleton Village
  • Downend

Okay, sto seriamente pensando di acquistare. Come si sviluppa la situazione relativa alle locazioni?

Attraverso l’azienda leader nel processo referenze, Homelet, sono riuscito ad estrapolare qualche dato molto interessante relativo all’anno 2016 che voglio portare alla tua attenzione.

Questa azienda si occupa su scala nazionale di fornire screening e check up di potenziali inquilini per conto di agenzie immobiliari e privati. Perciò, andando a calcolare la capacità di ripagare l’affitto in base al reddito, ed avendo una larga e consistente fetta di mercato, possiamo considerare queste statistiche piuttosto affidabili.  

La media mensile di un immobile in affitto, tenendo in considerazione l’intero Regno Unito, si aggira intorno alle £900. Questo valore dimostra delle oscillazioni tipiche del mercato immobiliare che lo portano a decrescere leggermente nei mesi autunnali ed invernali, invece ad aumentare nei mesi primaverili ed estivi.

La forbice è compresa tra le £882 di Gennaio 2016 e le £917 di Agosto 2016.

Nel momento in cui si va ad approfondire su base regionale la situazione cambia parecchio, soprattutto prendendo in considerazione la sola Londra.

Come possiamo evincere dai grafici a seguire, Londra offre agli aspiranti investitori e proprietari di immobili un’entrata mensile decisamente sopra la media.

Ci si aggira intorno alle £1500 per mese!

Certamente, acquistando un immobile a Londra, il valore dell’affitto percepito sarà notevole e superiore rispetto alla media nazionale. Tuttavia, bisogna considerare il fatto che il valore di acquisto sarà necessariamente più alto.

Perciò, la rendita netta scaturita potrebbe essere influenzata in maniera evidente, raramente si riesce infatti ad andare oltre il 4.5%.

Vuoi sapere come calcolare la rendita netta di un immobile? Ne ho parlato in questo articolo, oppure in questo episodio dedicato del podcast. 

Nel Nord-Ovest dell’Inghilterra, dove ha sede Manchester, la situazione è profondamente diversa da quella londinese. Infatti, come si può capire dal grafico qui sotto, il valore medio degli affitti è di gran lunga più basso della media nazionale collocandosi nella forbice £660-680 per mese.

Si parla di una differenza equivalente a più della metà dei valori medi raggiunti a Londra!

Inoltre, questa zona del paese, come dicevamo rappresenta notoriamente l’area più povera in termini di offerta lavoro e benessere generale, si presenta con un valore inferiore di circa £200 per mese rispetto alla media nazionale.

Tuttavia, la rendita netta ottenibile è generalmente maggiore rispetto a quella che per esempio si trova solitamente a Londra. Ci sono casi dove qui si arriva anche al 9%, un valore estremamente interessante e senza dubbio il più alto in tutto il Regno Unito.

Spostandoci a Sud-Ovest, a Bristol e nelle zone più belle e rinomate dell’Inghilterra, quali la Cornovaglia e la region del Devon, la situazione è ulteriormente diversa.

Pur offrendo un tessuto sociale completamente diverso, questa zona del paese offre rendimenti leggermente inferiori al Nord-Ovest. Tuttavia, i valori medi degli immobili sono maggiori di circa £100 al mese, collocandosi nella forbice compresa tra le £780-£810 per mese.

Il divario con Londra rimane incolmabile, quasi la metà del potenziale affitto, pur avvicinandosi al valore medio su scala nazionale che si aggira intorno alle £900 per mese.

Conclusioni

Riassumendo, a seconda di quanto sia il tuo budget a disposizione, troverai senz’altro delle ottime opportunità con un buon ritorno sull’investimento.

Quindi, cerca di orientarti geograficamente sulla base della capacità finanziaria, e ricorda, nel momento in cui andrai a calcolare il tuo budget, oltre al valore dell’immobile ci saranno delle spese aggiuntive che dovrai considerare.

Queste spese includeranno il rogito, le tasse, eventuale ristrutturazione e/o manutenzione, eventuale provvigione per gestione immobile, etc.

A questo riguardo, preparerò nelle prossime settimane un articolo che ti darà un quadro dettagliato e ti preparerà al meglio per affrontare questo passaggio.

Inoltre, vorrei sottolineare che in questo articolo ho preso in considerazione solo tre prospettive geografiche di investimento, attraverso una buona e pianificata ricerca è possibile individuare diverse località che non hanno nulla da invidiare.

Spero che con questo articolo sia riuscito a darti abbastanza spunti ed informazioni per affrontare nel modo giusto un potenziale investimento in Inghilterra. Se hai qualsiasi domanda o curiosità in merito non esitare a commentare l’articolo, oppure inviami una email in confidenza.

Voglio infine informarti sul fatto che sto preparando un video-corso specifico in versione limitata per il buy to let in Inghilterra, mantieniti sempre aggiornato sull’uscita e disponibilità lasciando il tuo indirizzo email.