Panoramica Sul Funzionamento Delle Agenzie Immobiliari In Inghilterra

In un recente episodio del podcast Discovering | Scoprire, ho parlato del funzionamento delle agenzie immobiliari in Inghilterra. Per andare ad ascoltare l’episodio intero puoi cliccare qui.

L’idea alla basa dell’episodio nasce dal collega Andrea, che saluto, e che mi ha contattato in quanto interessato a scoprire qualche informazione in più, avendo io avuto modo di lavorare in entrambi i contesti, sia nel mercato italiano che quello inglese.

Allora, siamo pronti? Via!

La suddivisione tra dipartimenti di vendita e di locazione

Ho lavorato nel settore italiano sino al 2011 in una classica agenzia in franchising. Nel momento in cui ho cominciato a lavorare in Inghilterra ho trovato diverse differenze, possiamo cominciare con la divisione tra sezione vendite e affitti.

Le persone che lavorano all’interno del settore immobiliare raramente mischiano i due dipartimenti e si dedicano specificatamente ad una o l’altra cosa. Io penso che, fondamentalmente, il giro d’affari sia molto più elevato di quello italiano, così come la competizione, quindi avere dei professionisti specializzati porta ad un servizio sempre migliore che possa soddisfare al meglio le esigenze del cliente.

Considera che qui, in Inghilterra il 90% delle transazioni avviene attraverso agenzia, che stia parlando di vendite o affitti.

C’è inoltre una sottocategoria che è racchiusa negli affitti, la possiamo tradurre come gestione patrimoniale ed è rappresentata dal property management. Non significa amministrazione di condomini, bensì una gestione dell’aspetto manutentivo, della ricerca e comunicazione con gli inquilini una volta affittato l’immobile.

Il cosiddetto landlord, il proprietario di casa, nel momento in cui non può direttamente gestire l’immobile si affida all’agente perché lo faccia per lui, dietro pagamento di un corrispettivo ovviamente.

Il dipartimento affitti andrà a fare l’acquisizione, prenderà l’incarico e troverà gli inquilini, il property management a sua volta diventerà parte attiva qualora il proprietario richieda questo servizio.

All’interno del dipartimenti di vendite e affitti ci sono diverse figure e ruoli, ci sono per esempio i Negotiators, ossia i funzionari, che fanno specificatamente sales o lettings, ossia vendite o affitti, e non si occupano altro che di fissare e condurre visite negli appartamenti sul mercato.

In base all’esperienza ci sono vari titoli che si associano, c’è quindi il Junior Lettings Negotiator, oppure il Senior Lettings Negotiators. Come figura intermedia, e che sta quindi sopra i negotiators, ci sono i Valuers, che significa Valutatori.

Questi professionisti sono coloro che si occupano di fare le valutazioni immobiliari e fissare le acquisizioni.

Un approfondimento sulla questione dei numeri

Il mercato per come è sviluppato da tantissime opportunità, quindi i Negotiators, che come abbiamo detto si occupano esclusivamente di mostrare gli immobili e generare offerte, passeranno la palla ad un’altra figura che si occuperà di portare avanti l’affare, il Sales o Lettings Progressor, letteralmente il progressore.

Al di sopra di queste figure ci sono i vari Managers, sempre sulla base della divisione tra vendite e affitti. Qualora si riesca a dare prova del proprio valore, si può andare avanti e diventare Directors, quindi soci dell’azienda e ricevere anche una quota dei profitti.

Questi Directors, a loro volta, rispondono al CEO o Managing Director, ossia l’amministratore della società.

Tornando al property management, la figura fondamentale al suo interno è il Property Manager, ossia una figura che ha l’incarico di gestire una serie di immobili che fanno parte del suo portfolio.

La gestione prevede delle regolari ispezioni, generalmente ogni tre mesi, per verificare che l’affitto stia proseguendo per il meglio, perciò verificando lo stato degli impianti e della condizione e presentazione interna dell’immobile.

In che modo viene gestita la fase di acquisizione dell’immobile? È rarissimo trovare un proprietario di casa che voglia fare da solo, come abbiamo detto circa il 90% delle transazioni è saldamente in mano alle agenzie. Nonostante ciò, la presenza del privato pare essere leggermente aumentata negli ultimi anni.

Sono subentrate nel mercato diverse agenzie online, dietro pagamento di una fee danno infatti la possibilità di inserire l’annuncio nel portale di riferimento, come per esempio Rightmove oppure Zoopla.

Considera che i portali, qui in Inghilterra, sono stati creati ed aperti solo per agenzie immobiliari, quindi fatta la legge e trovato l’inganno mi verrebbe da dire!

Siti internet come Upad oppure EasyProperty, che sono vere e proprie agenzie immobiliari perfettamente regolate, attraverso pagamento di una fee di ingresso pagata in anticipo permettono di pubblicare ed aggirare il sistema, il proprietario è poi praticamente lasciato da solo al suo destino a fare le visite etc.

I proprietari di casa, i landlords, sono sempre perciò alla ricerca di una buona provvigione da pattuire, ma anche e soprattutto di un buon servizio che la agenzia possa offrire.

Le agenzie hanno di solito un buon sistema di comunicazione tra i dipartimenti, c’è un vero e proprio interscambio di contatti, per cui un cliente acquista un immobile, il dipartimento vendita comunica il nominativo a quello affitti che si occuperà di proseguire il percorso.

Quali sono le provvigioni medie da pagare? Non ci sono indicazioni legislative, è interamente un libero mercato, anche se la media nelle vendite è tra il 1.5% e 2% più iva del valore finale dell’immobile. Udite, udite, questa provvigione è pagata esclusivamente dal venditore, il potenziale acquirente non paga nessuna fee.

In Italia si fa un’intermediazione tra le parti, perciò si rappresenta entrambe per la fruttuosa conclusione dell’affare. In Inghilterra invece si rappresenta esclusivamente la parte venditrice, come agente incaricato dal venditore rappresento esclusivamente la parte venditrice.

È il mio dovere vendere nel miglior modo possibile e di fatto non devo nulla all’acquirente.

In termini di affittare un immobile, un proprietario si troverà davanti ad una selezione di diversi servizi.

Se andrà a beneficiare del servizio di property management, andrà attraverso un full management, quindi pagherà una provvigione aggiuntiva a quella del marketing e della ricerca del potenziale inquilino.

Di media, la provvigione per questo servizio si aggira intorno al 10/12% più iva basato sul valore dell’affitto annuale.

Se invece opterà per una soluzione dove gestirà direttamente la questione, l’agente si occuperà solo di trovare solo l’inquilino. Di media, la provvigione per questo servizio si aggira intorno al 6/7% più iva basato sul valore dell’affitto annuale.

Se andiamo a considerare realtà diverse da quella londinese, gli importi possono non necessariamente essere in percentuale, bensì calcolati su base fissa. Questo è dato dal fatto che il costo degli immobili è ovviamente inferiore, quindi i soldi da qualche parte dovranno arrivare!

Stiamo parlando di media di circa £500 più iva per trovare un inquilino.

Bene, per concludere, allora quanto viene pagato un dipendente? Tutto dipende dall’esperienza e dalle competenze, non ci sono partite iva e sono tutti direttamente impiegati a tempo indeterminato presso le agenzie.

Si ha uno stipendio base più delle provvigioni, come anche in Italia in certi casi, che possono essere sia a percentuale sulla media del 10%, oppure alternativamente con una flat fee basata sul numero delle operazioni concluse, per esempio £50 per transazione. Il salario di base non è mai inferiore alle £1000 mensili su base lorda, anche per posizioni Junior.

Posizioni più alte, che possiamo definire Senior, hanno generalmente salari di base non inferiori alle £1300 mensili su base lorda.

Insomma, per chi ricopre posizioni abbastanza Junior e fa magari il funzionario, se volessimo dare un’idea di guadagni lordi OTE, quindi al raggiungimento dei target, parliamo di stipendi compresi tra i £25.000 ed i £30.000 all’anno.

Inutile dire come posizioni più Senior, come Managers o Directors, possano arrivare tranquillamente a superare i £60.000 all’anno.

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